Nadzór budowy domu i odbiory mieszkań w Rzeszowie
Budujesz dom albo kupujesz mieszkanie od dewelopera i masz wrażenie, że wszyscy wokół wiedzą więcej od ciebie: kierownik budowy, brygadzista, przedstawiciel dewelopera z gotowym protokołem w teczce. My siedzimy po twojej stronie stołu.
Najdroższa usterka to ta, którą zdążył zakryć tynk.
Najlepiej zadzwonić, zanim podpiszesz umowę z wykonawcą albo odbierzesz klucze. Godzina rozmowy na tym etapie oszczędza zwykle więcej niż miesiąc nadzoru później.
Jesteśmy inspektorami z uprawnieniami budowlanymi, którzy przyjeżdżają na plac w umówione dni, oglądają to, czego za tydzień nie będzie już widać, i piszą raport zrozumiały dla kogoś, kto nie spędził życia na budowie. Prowizji od wykonawców nie bierzemy. Pracujemy przy domach jednorodzinnych, przy małych inwestycjach kilku lokali na wynajem i przy odbiorach mieszkań w nowych blokach, od Rzeszowa po Łańcut, Strzyżów i Ropczyce. Najwięcej klientów trafia do nas między pozwoleniem na budowę a wylaniem ław. Część dzwoni dopiero wtedy, gdy na ścianie pojawia się rysa, i wtedy też pomagamy, choć rozmowa bywa dłuższa i mniej przyjemna.
Inspektor nadzoru inwestorskiego to nie to samo co kierownik budowy, choć obaj wpisują się do tego samego dziennika. Kierownika zwykle zatrudnia wykonawca i to on organizuje pracę ekipy, a inspektor działa wyłącznie w imieniu inwestora: sprawdza jakość i ilość robót, odbiera kolejne etapy i może wstrzymać betonowanie, gdy zbrojenie wygląda inaczej niż na rysunku. Przy domu jednorodzinnym prawo budowlane nie zawsze go wymaga. Zdrowy rozsądek wymaga go częściej.
- 48godzin na raport ze zdjęciami po każdej wizycie
- 9etapów robót zanikających, które odbieramy osobno
- 120pozycji na liście kontrolnej odbioru mieszkania
- 2wizyty tygodniowo, gdy rosną ściany i stropy
Co sprawdzamy, zanim cokolwiek zniknie pod tynkiem
Kolejność poniżej to kolejność, w jakiej rzeczy znikają z oczu: najpierw zbrojenie pod betonem, potem izolacje pod ziemią, na końcu rury w bruzdach. Każdy punkt kończy się zdjęciem w raporcie. Lista nie jest zamknięta: przy poddaszu użytkowym dochodzi kontrola ocieplenia skosów, a przy domu na skarpie drenaż wokół fundamentów, który na Podkarpaciu bywa ważniejszy, niż się wydaje.
Na budowie domu
- Wykop i zbrojenie ław. Średnice prętów, otulina, dystanse, zgodność z projektem; dzwonimy do kierownika, zanim przyjedzie gruszka z betonem.
- Izolacje fundamentów. Ciągłość hydroizolacji, zakłady papy albo membrany, sposób zasypania, bo koparka potrafi zedrzeć styropian w minutę.
- Ściany, nadproża, wieńce. Pion, poziom, przewiązanie bloczków i zbrojenie wieńca, zanim stanie szalunek stropu.
- Strop i schody. Zbrojenie przed betonowaniem, a potem pielęgnacja betonu, czyli polewanie w upał i okrycie przy przymrozku.
- Więźba i dach. Połączenia ciesielskie, membrana, kontrłaty, obróbki blacharskie przy kominie i oknach dachowych.
- Instalacje podtynkowe. Trasy rur, próby szczelności ogrzewania podłogowego, spadki kanalizacji, zanim elektryk zamknie bruzdy.
Przy odbiorze mieszkania
- Ściany i sufity. Odchyłki od pionu i płaszczyzny mierzone łatą dwumetrową, rysy przy narożnikach, ślady zawilgocenia.
- Okna i drzwi balkonowe. Regulacja skrzydeł, uszczelki, ciepły montaż; zimą dokładamy kamerę termowizyjną.
- Posadzki. Poziom wylewki, pustki wychwycone opukiwaniem, dylatacje przy progach i ścianach.
- Instalacje w lokalu. Każde gniazdo testerem, ciąg w kratkach wentylacyjnych, ciśnienie wody, działanie grzejników.
- Balkon lub taras. Spadki od budynku, obróbki, odpływ wody; po deszczu widać więcej niż w słońcu.
- Zgodność z umową. Metraż, wysokość pomieszczeń i położenie ścianek względem rzutu, który podpisałeś u notariusza.
Trzy zasady, od których nie odchodzimy. Nie podpisujemy odbioru etapu, którego nie widzieliśmy na własne oczy, nawet jeśli ekipa przyśle ładne zdjęcia na komunikatorze i zapewni, że wszystko jest jak w projekcie. Na każdą wizytę przyjeżdża ta sama osoba.
Jeśli coś trzeba skuć albo rozebrać, piszemy to wprost, z uzasadnieniem, normą i zdjęciem, a decyzję zostawiamy tobie. Wykonawca dostaje kopię raportu tylko wtedy, gdy się na to zgodzisz.
Jak wygląda jedna wizyta. Na budowie domu zajmuje od czterdziestu minut do dwóch godzin i zaczyna się od krótkiej rozmowy z kierownikiem albo brygadzistą o tym, co powstało od ostatniego razu, a potem jest obchód z projektem w ręku. Mierzymy, opukujemy, fotografujemy. Uwagi trafiają do dziennika budowy, żeby nie zostały wyłącznie w rozmowie, a raport ze zdjęciami, listą poprawek i terminem ich sprawdzenia dostajesz w ciągu dwóch dni roboczych.
Odbiór mieszkania przebiega inaczej, bo spotykamy się na miejscu z przedstawicielem dewelopera i przechodzimy lokal pokój po pokoju, dopisując usterki do protokołu na bieżąco. Lokal około 50 m² to zwykle dwie, trzy godziny. Ty przynosisz kopię umowy i rzut, my łatę, poziomicę, wilgotnościomierz, tester gniazd i mocną latarkę.
Czego nie robimy. Nie projektujemy, nie kierujemy budową i nie sprzedajemy materiałów, a operatów szacunkowych dla banku też nie wystawiamy, bo do tego potrzebny jest rzeczoznawca majątkowy. Możemy wskazać kogoś rzetelnego.
Kiedy wstrzymujemy roboty. To ostateczność i zdarza się rzadko: wpis do dziennika pojawia się wtedy, gdy dalsza praca zakryłaby błąd konstrukcyjny, na przykład brak zbrojenia w wieńcu albo przerwaną izolację pod ścianą. Najpierw dzwonimy do ciebie, potem do kierownika. Dzień przestoju prawie zawsze kosztuje mniej niż późniejsza naprawa.
Kto przyjedzie na twoją budowę
Jest nas czworo i dzielimy się pracą według branż, a nie według klientów. Przy domu jednorodzinnym zwykle widzisz dwie osoby: konstruktora na etapie stanu surowego i instalatora, kiedy zaczynają się rury. Raz w tygodniu siadamy razem nad raportami, żeby nikt nie przeoczył czegoś, co zauważyłby kolega z innej branży.
-
Marek Kościelny
inspektor nadzoru, uprawnienia konstrukcyjno-budowlane
Fundamenty, ściany nośne, stropy i więźby. W bagażniku wozi łatę, młotek do opukiwania tynków i zapasowe kalosze, bo plac po deszczu wygląda inaczej niż na wizualizacji. Zna tutejsze gliniaste grunty i wie, w których okolicach wiosną podchodzi woda.
-
Anna Wądołowska
odbiory lokali, pomiary termowizyjne
Prowadzi odbiory mieszkań od deweloperów i spisuje usterki w formie, którą dział obsługi klienta musi potraktować poważnie. Zimą robi zdjęcia kamerą, latem mierzy wilgotność ścian. Wie, które usterki deweloper usuwa w tydzień, a o które trzeba pisać pismo.
-
Paweł Gierula
uprawnienia instalacyjne: woda, kanalizacja, ogrzewanie
Pompy ciepła, ogrzewanie podłogowe, rekuperacja. Sprawdza próby ciśnieniowe i pyta o schemat, zanim ktoś zaleje rury jastrychem. Gdy w projekcie jest pompa ciepła, przyjeżdża też na pierwszy rozruch.
-
Joanna Sitek
umowy z wykonawcami, harmonogramy, kosztorysy
Czyta umowę z generalnym wykonawcą, zanim ją podpiszesz, i porównuje kosztorys z rynkowymi stawkami na Podkarpaciu. Pilnuje, żeby każdy aneks miał datę i kwotę. Prawniczką nie jest i mówi to otwarcie, a przy poważnym sporze odsyła do kancelarii.
Gdy ktoś choruje albo ma urlop, zastępuje go osoba z tymi samymi uprawnieniami, a ty dowiadujesz się o tym telefonicznie dzień wcześniej, nie esemesem w dniu wizyty. Nikt z nas nie pracuje równolegle dla twoich wykonawców. Jeśli znamy ekipę z innej budowy, mówimy o tym przy podpisaniu umowy.
Jedna stawka miesięczna za nadzór domu
Nie liczymy za wizytę, bo wtedy każdy telefon z budowy zaczyna kosztować i inwestor dzwoni za rzadko. Płacisz za miesiąc, w którym trwają roboty, a w przerwie zimowej nie płacisz nic.
- Do kwot netto doliczamy 23% VAT. Fakturę wystawiamy na koniec miesiąca, z listą wizyt i datami.
- Odbiór mieszkania od dewelopera to osobna usługa: 650 zł do 60 m², za każdy kolejny metr 9 zł. Ponowny odbiór po usunięciu usterek kosztuje połowę. Protokół z listą usterek dostajesz od razu, w dwóch egzemplarzach, a zapłacić możesz przelewem w ciągu siedmiu dni.
- Dojazd w Rzeszowie i do 25 km od miasta jest wliczony. Dalej doliczamy 1,80 zł za kilometr w jedną stronę.
- Badanie kamerą termowizyjną ma sens od listopada do marca, gdy różnica temperatur przekracza 15°C. Dopłata 400 zł.
- Konsultacja projektu, umowy albo kosztorysu przed startem budowy: 250 zł za godzinę. Zwykle wystarcza półtorej.
- Umowę nadzoru wypowiadasz z miesięcznym wyprzedzeniem. Zaliczek za cały okres budowy nie pobieramy.
- Raporty i zdjęcia trzymamy do końca okresu rękojmi, więc po latach da się sprawdzić, co leży pod podłogą.
W stawce mieści się to, co zwykle dzieje się przy budowie: wizyty, wpisy do dziennika, raporty, telefony z placu, sprawdzenie faktur wykonawcy pod kątem ilości robót i udział w odbiorach częściowych. Osobno liczymy tylko to, czego nie da się przewidzieć, czyli ekspertyzy po awarii, badania laboratoryjne betonu i opinie do sądu. Przykład? Parterowy dom pod Rzeszowem, 140 m², od ław do stanu deweloperskiego w dziewięć miesięcy roboczych, nadzór za 20 700 zł netto.
Jak do nas trafić i kiedy najłatwiej się dodzwonić
Większość dnia spędzamy na budowach, więc biuro działa głównie rano i po południu. Na pierwszą rozmowę warto przywieźć projekt budowlany albo umowę deweloperską, choćby w telefonie.
GOMIKO CAPITAL Sp. z o.o.
- Adres
- ul. Przemysłowa 14, 35-326 Rzeszów
- Telefon
- +48 17 483 60 25
- kontakt@gomikocapital.online
Parkowanie. Przed budynkiem jest kilka miejsc dla gości, oznaczonych tabliczką przy wjeździe. Gdy są zajęte, wolne miejsce zwykle znajdzie się wzdłuż ulicy, kawałek dalej w stronę ronda. Między 7:30 a 9:00 ulicę zajmują dostawy do sąsiednich firm, później jest luźniej.
Komunikacją. Z centrum dojeżdża tu kilka linii autobusowych MPK, a z przystanku idzie się parę minut. Z dworca PKP najprościej autobusem z przesiadką albo taksówką, to krótki kurs. Rowerem? Stojak stoi przy wejściu, pod daszkiem.
Biuro jest na pierwszym piętrze, wejście od strony podwórza. Windy nie ma, więc jeśli schody są problemem, zadzwoń wcześniej, a zejdziemy do samochodu z dokumentami.
Godziny biura
- pon.–czw.
- 7:30–17:00
- piątek
- 7:30–14:00
- sobota
- tylko wizyty na budowach, umówione wcześniej
- niedziela
- nieczynne
Telefon odbieramy już od 7:00, bo to najlepsza pora, żeby złapać inspektora przed wyjazdem na plac. Po 15:00 łatwiej o dłuższą rozmowę.
Pierwsze spotkanie trwa około pół godziny i wystarcza, żeby przejrzeć projekt i powiedzieć, ile wizyt będzie potrzebnych. Jeśli wolisz, przyjedziemy na działkę, zwłaszcza gdy wybór wykonawcy jest jeszcze otwarty. Przy pierwszym telefonie zapytamy o lokalizację działki, etap robót i termin startu kolejnego etapu, bo tyle wystarcza do wstępnej wyceny.
